El Gobierno de España ha aprobado un Real Decreto-ley con medidas urgentes para abordar la crisis del acceso a la vivienda, que incluye la protección contra desahucios y la prórroga de contratos de alquiler. La normativa establece restricciones a la compra de viviendas por entidades especulativas y suspende desahucios para personas vulnerables sin alternativa habitacional hasta 2030. También se reforman las regulaciones sobre alquiler temporal y se introducen incentivos fiscales para fomentar el uso residencial de viviendas. Además, se crea un nuevo mecanismo de financiación para facilitar la adquisición de la primera vivienda y se implementan recargos en el IBI para viviendas vacías. Estas medidas buscan garantizar el derecho a una vivienda asequible y proteger a los colectivos más vulnerables.
El Consejo de Ministros, en su reunión del 29 de septiembre de 2026, aprobó un Real Decreto-ley que establece medidas urgentes para abordar la crisis del acceso a la vivienda. Esta normativa busca proteger a los ciudadanos frente a desahucios y prorrogar contratos de alquiler, según informó la ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez.
La ministra destacó que esta iniciativa responde a lo que considera «el principal problema de los españoles»: el acceso a una vivienda digna. El decreto fue publicado en el Boletín Oficial del Estado el 30 de septiembre y deberá ser convalidado por el Congreso de los Diputados.
Una de las principales disposiciones del decreto es la restricción a la compra de viviendas por parte de entidades como sociedades o fondos de inversión. Hasta el 31 de diciembre de 2028, estas entidades solo podrán adquirir inmuebles si su precio es inferior al 70% del valor de tasación en el mercado. Sin embargo, se establecen excepciones para ciertos usos, como:
El decreto también incluye medidas específicas para proteger a las personas vulnerables frente a desahucios. Hasta finales de 2030, si el desalojo es solicitado por una entidad que ha adquirido un inmueble o cartera hipotecaria por debajo de su valor real, el tribunal suspenderá el procedimiento si el ocupante demuestra su situación vulnerable y carece de alternativa habitacional.
Además, en casos donde los demandantes sean otros propietarios, se aplicará la misma suspensión si el inquilino cumple con los mismos criterios y no ha recibido una oferta alternativa por parte de la Administración. Sin embargo, esta suspensión no se aplicará si el propietario demuestra su propia vulnerabilidad y posee dos o menos viviendas.
El Real Decreto-ley modifica también la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para mejorar la regulación del alquiler temporal y habitaciones. En este sentido, los arrendadores deberán justificar la causa del desplazamiento temporal del inquilino. Además, los alquileres temporales tendrán una duración mínima de 31 días y máxima de 12 meses.
En cuanto al alquiler de habitaciones, se establece que la suma total no podrá superar lo que costaría alquilar toda la vivienda completa.
Entre las novedades fiscales introducidas por el decreto se encuentra un conjunto orientado a fomentar el uso residencial. Por ejemplo, se gravará con un 10% el alquiler de apartamentos amueblados si se ofrecen servicios complementarios típicos del sector hotelero o si su duración no supera las 30 noches.
Asimismo, los ayuntamientos podrán aplicar recargos en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) para viviendas destinadas al uso turístico, pudiendo llegar hasta un 50%, e incluso hasta un 100% en casos donde se posean cuatro o más inmuebles destinados a este fin.
Se introduce una nueva deducción estatal en el IRPF para aquellos contribuyentes con ingresos inferiores a 33.007,20 euros anuales, permitiéndoles deducir un 10% del alquiler pagado por su vivienda habitual. Para propietarios, las deducciones pueden alcanzar hasta un 100% en rentas inmobiliarias cuando se reduzca más del 5% respecto al contrato anterior bajo ciertas condiciones.
El decreto refuerza también el modelo CASA 47 como herramienta estatal para gestionar el parque público habitacional. Se regulará la aportación de inmuebles del Patrimonio Estatal y Seguridad Social hacia políticas que promuevan viviendas asequibles. El precio máximo fijado para las viviendas propiedad de CASA 47 nunca podrá exceder lo estipulado por las comunidades autónomas.
Se implementa un mecanismo denominado TU CASA que facilitará préstamos para financiar hasta un 20% del valor inicial de una primera vivienda habitual hipotecada. Este programa ofrecerá préstamos sin intereses ni comisiones durante un plazo máximo de diez años.
A partir ahora, los inquilinos cuyos contratos estén vigentes hasta finales de 2028 podrán solicitar una prórroga extraordinaria por dos años adicionales siempre que cumplan con ciertos requisitos económicos y mantengan los términos originales del contrato vigente.
Para incentivar la incorporación al mercado residencial de viviendas desocupadas, se permitirá a los ayuntamientos establecer recargos en el IBI que pueden alcanzar hasta un 150% en propiedades vacías durante más de tres años.
Finalmente, se incrementará del 15% al 25% el gravamen sobre beneficios derivados del alquiler por parte de Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI), aunque estarán sujetos a reducciones significativas dependiendo del número total destinado al alquiler asequible.
| Descripción | Cifra |
|---|---|
| Fecha límite para ciertas medidas | 31 de diciembre de 2028 |
| Plazo para la suspensión de desahucios | 31 de diciembre de 2030 |
| Porcentaje máximo para adquisición por entidades | 70% |
| Límite máximo para préstamos TU CASA | 50,000 euros |
| Duración mínima del alquiler temporal | 31 días |
| IVA superreducido para vivienda protegida | 4% |
| Recargo del IBI por viviendas vacías | hasta el 150% |
El Gobierno ha aprobado medidas que incluyen la protección frente a los desahucios y la prórroga de los contratos de alquiler, entre otras acciones para abordar la crisis en el acceso a la vivienda.
A partir del 31 de diciembre de 2028, las entidades que adquieran inmuebles solo podrán hacerlo si el precio es inferior al 70% del valor de tasación de mercado, con ciertas excepciones para usos sociales y colectivos vulnerables.
Se suspenden los procedimientos de desahucio hasta el 31 de diciembre de 2030 si el ocupante es vulnerable y no tiene alternativa habitacional, además se establece un mecanismo para que las comunidades autónomas intervengan en casos de impago.
El alquiler temporal debe justificarse y tendrá una duración mínima de 31 días. Además, el alquiler de habitaciones no podrá superar el costo total del alquiler de la vivienda completa.
Se implementan deducciones fiscales en el IRPF para inquilinos y propietarios, así como un IVA superreducido del 4% para viviendas protegidas. También se establece un recargo en el IBI para viviendas vacías.
Se crea un mecanismo denominado TU CASA que permite financiar hasta el 20% del valor de la vivienda habitual hipotecada, con préstamos a un tipo de interés del 0% y sin comisiones.
Los inquilinos podrán solicitar una prórroga extraordinaria hasta dos años adicionales siempre que estén al corriente en sus pagos.
Los ayuntamientos podrán establecer recargos en el IBI para viviendas desocupadas que hayan permanecido vacías durante más de tres años, incentivando su incorporación al mercado residencial.
El gravamen sobre los beneficios derivados del alquiler de viviendas por parte de SOCIMI aumentará del 15% al 25%, con reducciones posibles dependiendo del volumen destinado al alquiler asequible.